Asesoria Legal en Linea

ANTECEDENTES DEL PRINCIPIO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA MESOPOTAMIA.

Tuvo un desarrollo muy incipiente, porque se requirió para su nacimiento  de la Escritura y, además de la existencia de una propiedad privada inmobiliaria susceptible de ser transferida.

Alvarez Ursicino citado por CABRERA YDME, Edilberto en su libro “El Procedimiento Registral En El Perú”, Lima-Perú, Palestra editores, 2000; pag. 21, afirma que en Babilonia  la publicidad de la transmisión   inmobiliaria  constaba  en la piedra  miliar  denominada   kundurru, la cual contenía  el testimonio  de la transmisión de determinados  inmuebles de propiedad colectiva a ciertos grupos de parientes , en donde la publicidad existía tan solo para un grupo de transmisiones  de propiedad comunal a favor de particulares, y que posteriormente, esta se extendió  a la propiedad  individual. Pese a ello, esta clase de publicidad  no tuvo como base  ningún registro  oficial, puesto que los vestigios encontrados sobre ella, se han hecho en casas de particulares  donde se guardaban  objetos  de valor como  vasijas.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN GRECIA.

En la antigua Grecia la publicidad registral  se manifestó a través de un registro debidamente organizado. Así lo sostiene Alvarez Ursicino citado por CABRERA YDME, Edilberto; en su libro “El Procedimiento Registral En El Perú”, Lima-Perú, Palestra editores, 2000. Pág. 22, por cuanto los actos  de los griegos  constaban en documentos extendidos  delante de testigos y firmados  por éstos y por las partes  intervinientes, los cuales eran guardados  por la propias partes,  sin embrago posteriormente, a raíz  de la costumbre  que se practicó en dichas ciudades surgió la necesidad de  que éstos  documentos  sean depositados  en un archivo público el cual se denominada  argeion o greogilaquion  el cual existía  en la mayoría de la ciudades  de Grecia. Y con el depósito de loa documentos, surgió la posibilidad de que los mismos, fueran redactados directamente  por el funcionario encargado  de la administración del archivo, y así mismo se estableció la potestad del funcionario de examinar  antes de admitir  un documento  para su custodia, dejando  de lado aquellos que adolecían  de algún  defecto de forma, o que habían sido anulados  por la existencia  de dolo o fraude.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL  EN EGIPTO.

En Egipto la publicidad registral se manifestó en dos periodos, el primero cuando la civilización Egipcia  se encontraba  bajo la influencia griega, etapa conocida como época  tolemaica ( siglo III  antes  de Cristo),  y el segundo  cuando Egipto  se encontraba bajo la dominación Romana  (año 55 después de Cristo)

Durante  el primer periodo en Egipto se organizaron Registros los cuales fueron denominados  katagrafé, el cual tenía  una doble finalidad: una fiscal, de recaudación  de impuestos  y por otro lado una finalidad  de publicidad inmobiliaria. Así lo sostiene Edilberto Cabrera Citado por CABRERA YDME, Edilberto; en su libro “El Procedimiento Registral En El Perú”. Pág. 24, siguiendo lo afirmado  por José García García  al afirmar  que el intendente o tesorero, denominado taimai, funcionario  bajo cuya  dirección  se encontraba el Registro, exigía para la inscripción  de alguna transmisión el pago de una suma de dinero, y además  éste tenía  la obligación de inscribir  el acto o contrato en el Registro. De  esta manera se estableció  un control sobre la legitimación de la fincas, por cuanto el Notario  debía exigir el certificado de Registro, para otorgar cualquier documento, sin el cual no se podría disponer  de la fincas. Este certificado, por la costumbre en la contratación fue quedando en desuso, por cuanto en la práctica no se exigía  el certificado para la realización de contratos  que versaban  sobre la disposición de la fincas, apoyándose sólo  en el documento notarial, no registrado.

Durante el segundo periodo, bajo la influencia  del imperio  Romano, aparecen dos clases  de oficinas, tal como lo sostiene VIVAR MORALES, Elena; en su libro “La Inscripción Registral de la Propiedad Inmueble en el Perú” Lima – Perú, fondo editorial de la PUCP, I edición, Editorial DESA S.A. 1998.  Pág 85, en primer lugar la “bilioteke democión logon”  que se trataba  de un archivo  de negocios, en donde se conservaban  las declaraciones hechas cada 14 años, y posteriormente  se estableció  el registro de Adquisiciones  denominado  “biblioteke enkteseon”, a cargo de funcionarios, los cuales ya no tenían funciones fiscales, sin embargo, éstos expedían  certificados, sin los cuales no se podía realizar  actos  de disposición  de fincas. Y por  otro lado Ramos Folqués Citado por CABRERA YDME, Edilberto; en el libro antes citado en la Pág. 25,  resalta la intervención del Estado, para la protección  y seguridad en la enajenaciones  por cuanto  mediante  edicto  pronunciado   por el prefecto romano  Marco Meti Rufos, se obliga a  los pobladores a inscribir las fincas, hipotecas y en general toda la titularidad ante los Registros; y asimismo se ordenó a los Notarios  que no realicen  contratos sin orden  del guardián de archivo.

Sin embargo,  pese a la seguridad que brindaba este registro, este fue dejado de lado, cuando  en el siglo IV, se estableció la transmisión  de modo consensual.                   

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN ROMA.

A diferencia de lo sucedido en Grecia y en Egipto, en Roma el uso del documento no se encontraba  muy difundido, y por ende  era muy difícil  la organización  de algún registro, apoyado  por el hecho  de que se daba más importancia   los actos exteriores  que rodeaban a la celebración de un contrato. Este hecho también se debió a la existencia  de severas sanciones  de tipo civil y penal, para prevenir la doble ventana; por otro lado, en Roma  el Crédito no era  muy usual, por cuanto  la garantía  de tipo personal  tenía  un gran desarrollo. Y por estas consideraciones es que en Roma se erige un sistema  de clandestinidad  en el tráfico inmobiliario.

Sin embargo lo referido anteriormente, el Derecho Romano no dejó de lado la publicidad  y se pueden encontrar importantes manifestaciones  de la misma, en la mancipatio  y la  in iure cesio, instituciones por la cual se transfería  la propiedad de las cosas ( res mancipi y nec mancipi); la primera que se trataba de una ceremonia solemne, celebrada por el transferente  ( tradens)  y el adquiriente ( accipiens), ante la presencia de cinco testigos  y una persona que sostenía una balanza  (libripens); y la segunda, que  se trataba de un proceso  simulado celebrado por el vendedor y comprador, ante una autoridad judicial.

En estas dos instituciones, por las cuales  se transfería la propiedad,  la publicidad estaba dada por la intervención de los testigos  y libripens,  que representaban  a la colectividad, en la primera; y por la sanción formal  que da un acto que goza  de la intervención del magistrado, en la segunda, respectivamente.

Estas instituciones  no tuvieron prevalencia   en el derecho romano,  y tuvieron que ceder un paso  a la  traditio  institución que se popularizó  como modo derivativo de adquirir  el dominio de las cosas, que en sus inicios se trataba  de la entrega  material de la cosas, y posteriormente  con la aparición de formas ficticias ( no físicas), y que sumadas a las ceremonias  y solemnidades que se fueron introduciendo  en la contratación romana, empezaron a organizar  el sistema de “ clandestinidad”  carente de publicidad de los derechos reales inmobiliarios, que caracterizó al Derecho Romano.      

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN EL DERECHO GERMÁNICO.

En contraposición al sistema  de clandestinidad característico del Derecho Romano,  en el Derecho Germánico se desarrollo e implementó un sistema para la transferencia inmobiliaria, el que tenía como nota  caracterizadora a la publicidad, constituyéndose de esta manera  como el elemento principal y primordial  para dichas transferencias.

Al igual que el derecho Romano, el Germánico  desarrolló  la publicidad a través de  determinadas instituciones: La gewere, la Auflassung y la inscripción en los libros registrales.

La  gewere era  una institución que contenía el acuerdo de la partes,  con una investidura solemne  que se hacía mediante dos actos simultáneos, el del adquiriente de tomar la posesión de la finca  y el del transmitente   de realizar  la desposesión o abandono de la misma. Por otro lado, la gewere se realizaba ante testigos, los cuales dotaban de publicidad  a esta  institución. Y asimismo, otorgaban al adquiriente el derecho de reclamar  la restitución de su bien  en caso de despojo, y la prohibición a los terceros  de perturbar  o despojar  al adquiriente  del estado posesorio.

La   auflassung  esta institución se trataba al igual que la iure in cesio, de un proceso simulado  desarrollado  ante el Tribunal Real o el Consejo de la ciudad. Y por  último la inscripción en los libros registrales,  institución que se establece  cuando se empiezan a redactar la auflassung en los libros registrales, que en  primer momento  se encontraban  a cargo  de la Iglesias y monasterios, para posteriormente pasas a manos de un Tribunal o Consejo de la ciudad, momento  desde el cual se pasa  de libros  a particulares a libros oficiales, es decir a un  registro público.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

La Publicidad Registral  ha sido entendida por muchos autores como un principio registral, sin embargo, si adoptamos tal criterio, recortaríamos los alcances que la Publicidad Registral, como institución jurídica posee; afirmación que sostenemos  siguiendo  las ideas  vertidas  por Avaro Delgado Scheelje para quien la publicidad registral “no es  propiamente un principio, por cuanto no es simplemente una característica  o rasgo fundamental que informa a un determinado sistema registral, sino que es mucho más que eso, a saber ; el elemento común a todo  sistema registral que constituye el objeto  mismo de la función registral, la razón  de ser de todo Registro Jurídico  y la base  sobre la cual  se apoyan  todos  y cada  uno de  los principios registrales” afirma DELGADO SCHEELJE, Álvaro; “La Publicidad Registral Eficacia Material y Principios Registrales”, En Cátedra- Espíritu del derecho, Revista de los Estudiantes de  derecho de la UNMSM., Año II, número 03, 1988, Pág 45, y  asimismo, sostiene  que una de las características común a cualquier sistema registral es que todos ellos publicitan y en todo lo relevante  es la posibilidad de conocer aquello  que es  materia de publicación, por esta institución convierte a todos los sistemas registrales en jurídicos.

La publicidad como tal puede ser vista desde dos puntos de vistas diferentes: Uno  material y otro formal. Desde  el punto de vista material, la publicidad registral  está dirigida a  lograr la eficacia del sistema registral, y este a su vez se divide en dos principios, que la doctrina conoce como  Legitimación,  el cual afirma  la exactitud  del Registro  en beneficio  del titular inscrito,  salvo prueba en contrario; y el principio de  fe pública o publicidad en sentido estricto, a favor del tercero adquiriente  de buena fe. Por otro lado  desde el punto de vista formal, la publicidad se manifiesta en el hecho  de apertura de libros, fichas y partidas a la consulta de todos los interesados, que se ha denominado cognoscibilidad  o posibilidad de conocimiento  del Registro.

Ahora  bien, habiendo dejado establecido que la publicidad no puedes ser concebida como principio registral, por cuanto su alcance es mucho más amplio, debemos dejar establecido que el Código Civil de 1984  hacer referencia al aspecto material  de la publicidad en su artículo 2012, por cual se regula  través de una presunción de conocimiento, la eficacia material de la propia publicidad registral.

Por otro lado, tal como lo sostiene Elena Vivar Morales La Publicidad constituye  la esencia  y finalidad del registro, pese a ello esta ha sido contenida deliberadamente  dentro de los principios registrales, para elevar su estatus al de norma general, aplicable por ende a todos los sistemas registrales.

PRINCIPIOS REGISTRALES.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN.

Este principio consiste en que “el Registrador no puede proceder de oficio respecto a la práctica de los asientos regístrales, sino que tiene que actuar a instancia o solicitud de parte”.  Es decir para efectuar una inscripción en el Registro, es necesaria la previa solicitud de persona interesada, sea esta Natural o Jurídica de Derecho Público o Privado,  sin este requisito el registrador no se puede avocar a la calificación de un título. Menos a su inscripción. 

La solicitud de inscripción se puede efectuarla el interesado en forma verbal o escrita, cabe resaltar que la forma usual es, de solicitarlo mediante formulario impreso  o guía de despacho. Dicha  solicitud de inscripción lo efectúa la parte interesada o cualquier tercero por encargo de este, siendo el medio a través del cual se materializa la rogatoria. También  tiene relación con el principio de Rogación, El DESISTIMIENTO, total o parcial de la solicitud de Inscripción, porque procede solo a instancia de parte.

En el caso de parte judicial, la rotatoria le corresponde al juez mediante el oficio que este remite al registrador, que comprende en el mandato contenido en la resolución. En este caso la inscripción se efectuará  a instancia y por mandato del Juez al margen de quien  lo haya solicitado (Resolución 303-97-ORLC/TR).

Excepciones al Principio de Rogación, al decir de  CHICO Y ORTIZ, José en su libro “Estudio Sobre Derecho Hipotecario” Tomo I  3er Edición, Marcial Pons, Madrid, 1994 Pág. 571., “si bien el registrador procede de oficio, para practicar los correspondientes asientos, se requiere una solicitud de inscripción”.  Los casos en que procede la inscripción de oficio son:

·    inscripción de hipotecas (y prendas) legales: estas se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del registrador, no obstante es necesaria la previa solicitud de inscripción del acto o contrato del cual se deriva.

-      Rectificación de errores materiales: los registradores pueden rectificar de oficio los errores materiales contenidos en los asientos de inscripción, anotación o cancelación, con conocimiento por escrito de los interesados.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Este es uno de los principios fundamentales nuestro sistema acoge este principio en el Art. 2016 del C.C. “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. El diario sirve al objeto del principio de prioridad, pues allí consta el orden cronológico de los títulos presentados al registro. La solicitud de inscripción y la presentación del correspondiente título, “se hará constar en el diario”.

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.

El principio de fe pública registral, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos, en mismo que opera en beneficio de los terceros que dentro del tráfico jurídico – comercial adquiere un bien de quien aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo. y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia de toda causa que los pudiera tornar eficaz la protección que se  materializa convirtiendo en inaplicable el derecho de tercero. (CABRERA  Edilberto, El Principio de Fe Pública Registrar. Revista Jurídica del Perú Nº 34 Ediciones Normas Legales  2002. Pág. 148). Como se aprecia este principio protege vigorosamente a quien de buena fe y a título oneroso ha adquirido algún derecho de persona, que en  registros aparecía como titular facultado para disponerlo.

García García, que en virtud de este principio “el tercero que adquiere sobre base de la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a NON DOMINO  que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por Ley.

En nuestro ordenamiento Legal se encuentra contenido este Principio  en el Art. 2014 del CC. y Art. VIII del NRGRP.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos. Entendemos por CALIFICACION REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre‑existentes, índices, etc.

En rigor, la calificación registral es el summun de la función registral, siendo total y absolutamente “íntuiru personae”, indelegable; de ahí que hablar de “pre‑calificación” de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez puede dictar sentencia; sólo el Registrador puede Calificar títulos; salvo, obviamente, en los casos que se hagan valer los recursos impugnatorios entonces serán la Comisión facultativa, la Junta de Vigilancia o el Poder Judicial quienes pueden ejercer esta función calificadora. La razón de ser de este agregado, creemos nosotros, es porque en la práctica, algunos Registradores se exceden en su función calificadora, cuando analizan aspectos que corresponden a la función jurisdiccional. En general, creemos que tal agregado es saludable para la celeridad registral, muy venida a menos en estos últimos años.

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et de jured” porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos.

Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas, precisamente de ese contenido de las inscripciones.

De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y Formal. 

Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está “in re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su desconocimiento. Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (Declaración V del Título Preliminar del Reglamento General y art. 2012 del Código Civil).

Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de las inscripciones.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la Legitimación, contenido en la declaración VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de Registros Públicos (NRGRP), según el  cual, conforme queda dicho, el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no sean anulados o rectificados. Cabe señalar que este Principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Junta de Vigilancia y de la misma Corte Suprema al declarar, de manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de una acción judicial, puede anularse una inscripción, no ha hecho sino reconocer la legitimación. Sin perjuicio de plantear la rectificación, respecto de errores materiales y los errores de concepto o por medio de sentencias, se declaren nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o titularidades admitidas por el registro. Resulta obvio así mismo, que dichas rectificaciones o declaraciones judiciales deben a su vez ser inscritas con el objeto de que tengan el efecto que este artículo consagra.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el VI del Título Preliminar del NRGRP Y Art. 2015 del Código Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio tiene su antecedente en el Art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registros denegarán la inscripción solicitada”.

Roca Ramón, dice que el principio de tracto sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho Inmobiliario Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador, pues dicho Art. 20, acotado, no predica efectos de las inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que pretenda su inscripción cuando no cumpla el tracto sucesivo. Por otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene aplicación general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro de la propiedad, tanto si deriva de negocio jurídico, aunque éste se produzca a través de procedimientos de apremio civil o fiscal, como si tiene lugar por sentencia judicial, expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc. Pero, dicho principio no rige para la inscripción de obra nueva. ROCA, Ramón, “Derecho Hipotecario” 5 Volumen. Editorial  Bosch. Barcelona – España, 1968. pág. 11.

García Con en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide la inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como correlato se opone a que se acepte “como realidad jurídica extrarregistral (GARCIA, Raúl. “Derecho Registral Aplicado”. 1ra Edición. La Plata República – Argentina, 19721. Pag. 120) El contenido de documento en que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente, por cuanto no debe alterarse la secuencia transmitiva y de los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados.

Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto abreviado. Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada transmisión inmobiliaria origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos. Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta estamos ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo dentro del proceso enajenativo‑inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar, directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.

Cabe señalar que este Principio detracto sucesivo no solamente se da en el Registro de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los tratadistas antes referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento, es evidente que el tracto sucesivo, esto es, la exacta concordancia que debe existir entre los derechos inscritos en el registro, o la procedencia de un título del inmediatamente anterior, no puede exigirse del primer asiento o del in matriculados, pues éste procede de títulos que no se encuentran registrados. Por consiguiente (primera inscripción de dominio) no tiene la condición de tercero registral salvo el caso de independización.

INTERRUPCION DEL TRACTO. Sucede frecuentemente, sobre todo tratándose de derechos inscribibles en el Registro de la Propiedad Inmueble, que éstos no se inscriben y se producen sucesivas transferencias que ocasionan un divorcio entre la realidad y la expresión registral. En tales casos el tracto sucesivo queda interrumpido. En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene que inscriba el derecho de alguien que evidentemente no proviene de que lo tenía inscrito. Esto es pues una excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran medida de la forma en que se cumple con este Principio.

Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad es expresión que denota unos criterios singularizados o particularizados, que revela un designio de concreción, especificación o determinación.

Pérez Lasala señala en sentido lato, el principio de la especialidad busca la determinación exacta de los derechos reales inscribibles y la organización de registro sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que cada finca se le destine una hoja registral propia. (PÉREZ, José. “Derecho Inmobiliario Registral”.  Ediciones Depalma. Buenos Aires Argentina 1965 Pag. 105)

PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD.-

Tiene como propósito impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otro, aunque aquellos sean de fecha anterior, estando vigente el asiento de presentación. Este principio no ha sido incorporado en nuestro Código Civil, pero sí en el Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo 149, que a la letra dice: “Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asiento”. Del texto de este dispositivo podemos apreciar que éste sólo opera respecto a dos o más títulos o actos registrales que resulten incompatibles entre sí, por no poder concurrir simultáneamente sobre un mismo derecho. No debemos confundir con el Principio de Prioridad, porque no se trata de mejor rango o derecho excluyente. En rigor, el Principio de Impenetrabilidad, tiene un valor normativo de finalidad inmediata, meramente formal, porque va dirigido al Registrador para que se abstenga de inscribir el título o acto registrable que simplemente resulte incompatible con otro, cuyo asiento de presentación esté vigente y que fue presentado con anterioridad al Registro. Por otro lado, cabe señalar que este Principio Registral, contenido en el dispositivo legal acotado, sólo prohíbe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario, el segundo título ingresado. En consecuencia, puede y debe hacerse siempre el asiento de presentación del título rezagado; la presentación de este título, por tanto, tendrá por objeto su inscripción o anotación, y estas dos operaciones son las que el artículo 149 prohíbe. Veamos un ejemplo: Si X vende un mismo inmueble a “A” y a “B”, siendo la venta a “B” de fecha posterior al de “A”, pero ingresada la venta hecha a “B”, en primera instancia, el Registrador no podrá inscribir la venta hecha a “A”, aunque este sea de fecha anterior con respecto a “B”, precisamente por aplicación del Principio de Impenetrabilidad. Obviamente, si la vigencia del asiento de presentación de la venta hecha a favor de “B ” caduca, recién podrá inscribirse la venta hecha a favor de “A”. Pero, si se inscribe la venta hecha a favor de “B”, el otro título referente a la venta hecha a favor de “A”, tendrá que ser denegada y por consiguiente, tachado el título, aunque esta sea de fecha anterior. 

ESPERO LES SIRVA LO DESCRITO EN EL PRESENTE ARTÍCULO, PUBLICIDAD REGISTRAL Y PRINCIPIOS REGISTRALES.