ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD.
· LA PROPIEDAD EN GRECIA.
En Grecia existían procedimientos:
a) Mediante ceremonias ofrendas religiosas, ratificadas por juramento ante magistrados.
b) Realización del acto translativo de dominio ante el juez, atestiguando el acto tres vecinos radicados en lugares cercanos.
c) Anuncios previos de venta, por un pregonero que informaba, sólo a partir de ese momento el adquiriente accedía a la propiedad.
· LA PROPIEDAD EN ROMA.
En Roma existían tres modos de transmisión de la propiedad: la mancipatio y la injure cessio, para las res mancipi y la traditio, para la res mancipi.
· LA PROPIEDAD EN ALEMANIA.
En Alemania la situación era distinta, las tribus bárbaras constituían sobre los territorios que tomaban posesión una especie de dominio colectivo llamado marck. Al Lado de esta propiedad colectiva estaban los lotes, que eran parcelas entregadas a las diversas familias por adjudicación de las autoridades de las tribus.
· LA PROPIEDAD EN FRANCIA.
En Francia, el antiguo derecho galo se inspiraba en el derecho romano. Sin embargo, la tradición llegó a ser una ficción. Como explica Salvat, ésta se consideraba cumplida por medio de cláusulas especiales en la cuales el vendedor se daba por desposeído y el comprador por puesto en posesión de la cosa.”Dessaisine et saine (desposesión y posesión), efectuada en presencia de Notarios y de testigos y está equiparada a la tradición y entrega de la posesión”.
El Código Francés de 1804, el Código Napoleón, recogió este antecedente, imponiendo el principio de que la propiedad se adquiría por el sólo efecto de las convenciones.
LA PROPIEDAD CONCEPTO Y DEFINICIÓN.
Nuestro actual Código Civil Peruano no define la propiedad, solo enumera los derechos que la propiedad encierra: El derecho de usar (ius utendi), derecho de disfrutar (ius fruendi), derecho de disponer (ius disponendi) y derecho de reivindicar (ius vindicandi).
Como se puede colegir nuestro Código Civil utiliza el concepto de propiedad comprendiendo no sólo las cosas corporales, sino también los derechos (incorporales).
Nuestro Derecho define a la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Analizando los cuatro caracteres del derecho de propiedad (real, exclusivo, absoluto y perpetuo), los mismos que son el complemento de los atributos del propietario (usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien), el profesor Avendaño Jorge en su libro de “Derechos Reales” 2da. Edición, Lima – Perú, Editorial Universidad Católica del Perú. 1990. Pag. 24; expresa que aquellos “configuran y delinean este derecho de propiedad como el más completo de los derechos reales (…). Por ser un derecho real, la propiedad confiere a su titular las facultades de persecución y de preferencia, y además establece respecto de la cosa una relación directa e inmediata. Por ser un derecho exclusivo, la propiedad es “erga omnes”, esto es, se puede oponer a todos y excluye de su ámbito a todo otro titular. Por ser un derecho absoluto, la propiedad confiere a su titular todas las facultades posibles sobre el bien (…). Por ser un derecho perpetuo, la propiedad sólo se extingue cuando el bien desaparece o cuando es abandonado, no así por el simple no uso del titular.
La doctrina moderna considera el derecho de propiedad como el poder unitario más amplio sobre una cosa. ALBALADEJO sostiene que “la propiedad es el máximo poder jurídico pleno sobre una cosa”.
Existe una confusión entre los términos dominio y propiedad CASTANEDA sitado por VASQUEZ, Alberto, en su libro “Los Derechos Reales – La Propiedad”. Tomo III Lima – Perú, Editorial San Marcos, Pág. 41, señala que “el término propiedad tiene un significado más amplio, comprende no sólo las cosa sino también los derechos, en tanto que el término dominio se reserva para las cosas muebles e inmuebles”
CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD.
· Absoluto. Porque confiere al titular todas las facultades posibles, como son las de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien objeto del derecho. Actualmente se cuestiona el carácter absoluto, porque existen ciertas limitaciones a la propiedad. Mientras que AVENDAÑO, Jorge, en su libro “La Posesión en el Código Civil de 1984”. Editorial Cuzco – Lima – 1985. Pág. 29; manifiesta que “se debe hablar de un derecho reglamentado, en lugar de un derecho absoluto”
· Exclusivo. Porque no deja lugar o espacio para otro titular. No tiene mayor cuestionamiento.
· Perpetuo. Porque no se extingue por el hecho de no hacer uso de este derecho, lo cual hace que la prescripción extintiva no afecte a la propiedad y que la acción reivindicatoria sea imprescriptible. Por el contrario, se sostiene que los bienes no deben permanecer improductivos, porque a la sociedad le interesa que ellos generen riqueza, por eso se ampara a la prescripción adquisitiva. El abandono debe estar sancionado: el propietario que no posee por un cierto tiempo pierde su derecho.
La doctrina moderna considera las siguientes características de la propiedad:
· Generalidad. Expresa la amplitud del poder que confiere la propiedad, porque es susceptible de abarcar todas las utilidades de una cosa.
· Independencia. Es un poder autónomo que existe sin apoyarse en ningún otro derecho.
· Abstracción. Existe con independencia de las facultades que comprende.
· Elasticidad. Significa que puede comprimirse al separar algunas de sus facultades.
ESPERO LES SIRVA LOS ANTECEDENTES, CONCEPTO, DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD, DESCRITAS EN EL PRESENTE ARTÍCULO.
Estimada Dra. Malca,
Mas que un comentario quisiera hacerle una consulta. Hace poco mi esposa y yo iniciamos el proceso de adquisicion de dos terrenos, en el interior del pais, pagando la respectiva inicial y acordando con la entidad que las vende completar el pago en 12 meses. Al momento de efectuar el pago y firmar los documentos yo me encontraba en Lima y mi esposa en el lugar donde se venden los terrenos. La secretaria que hacia el proceso lleno todos los datos de mi esposa dejando los campos vacios que corresponden al coyunge, es decir a mi. Cuando tuve ocasion de ir a regularizar eso, la secretaria me dijo que necesitaba una carta poder de mi esposa para ingresar mis datos, cosa que no me indico cuando la llame por telefono previo al viaje.
Al margen de esto, quisiera consultarle que tramites me esperan para registrar los lotes en Registros Publicos? Que tramites previos deben realizarse, por parte mia y de la entidad que vende los lotes?
Agradecere su valiosa respuesta.
Miguel
DRA. AGRADEZCO DE ANTEMANO SU RESPUESTA.EN EL 2004 NUESTRA ASOCIACION SE QUEDO SIN DIRECTIVOS ACEFALA, COMO QUERIAMOS TITULARNOS PEDIMOS A COFOPRI QUE NOS ASESORE,LLEGAMOS A ELEGIR 04 REPRESENTANTES CON PODERES SOLO PARA TERMINAR LA HABILITACION URBANA Y LA TITULACION SIN EMBARGO ESTOS SEÑORES CON UNA SEUDO ASAMBLEA DONDE regularizaron los consejos directivos que jamas hemos tenido salieron como directivos en la ultima supuesta eleccion es esto legal porque inclusive estan inscritos en registros publicos hay un juicio de nulidad pero hasta ahora incriblemente les a salido a su favor olvidaba decirle que el libro de actas de la supuestas elecciones lo han dado por perdido que podemos hacer los asociados porque en estos momentos ellos estan vendiendo la propiedad de los asociados sin siquiera una notificacion notarial del motivo por escrito.
Bueno hay que tener en cuenta que el Derecho de Propiedad en el Perú no nace en Registros Públicos, sino antes de Registros Públicos, es decir, la inscripción en Registros Públicos es sólo declarativa no constitutiva, además debe tenerse en cuenta que al inscribirse una propiedad no se convalida nulidades, por lo que desde que se tiene un documento de fecha cierta en donde se adquiera la propiedad del bien inmueble, se entiende que ya uno es propietario conforme al artículo 949 del Código Civil, pero si una persona quiere oponer dicho título de propiedad frente a Terceros (otras personas) tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (Rubro Título de Dominios), ya que el efecto de Registros Públicos es dar cognoscibilidad general y oponibilidad erga omnes. Asimismo, si tu derecho de propiedad no está inscrito no lo puedes oponer si es que dichos terceros lo han inscrito, empero si ambos derechos no están inscritos prima el título más antiquísimo (antiguo), según el artículo 1135 del Código Civil.
compro una propiedad la inscribo y despues de un año , me notifican con una demanda de mejor derecho de propiedad , aduciendo que el dte cuenta con un contrato de c-v con fecha de ahce dos años , pero mi compra es la que esta registrada hace un año que debo hacer